房地產(chǎn)估價(jià)中的估價(jià)假設(shè)和限制條件是估價(jià)報(bào)告中的重要組成部分，是對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說(shuō)明，其內(nèi)容對(duì)估價(jià)委托人及其他報(bào)告使用者了解估價(jià)活動(dòng)的前提條件和正確理解估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，具有十分重要的作用。估價(jià)假設(shè)和限制條件運(yùn)用充分、得當(dāng)，可有效提升估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，并能在一定程度上規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

一、估價(jià)假設(shè)分類及撰寫(xiě)概要

（一）一般假設(shè)

主要包含房地產(chǎn)市場(chǎng)及交易條件通用假設(shè)和估價(jià)項(xiàng)目常用假設(shè)，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【對(duì)權(quán)屬證書(shū)審慎檢查但未核實(shí)】估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》），我們未向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性的情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。

2.【對(duì)房屋安全、環(huán)境污染關(guān)注但無(wú)鑒定、檢測(cè)】注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。

3.【對(duì)房屋建筑面積未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量但予以關(guān)注】注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘觀察，估價(jià)對(duì)象房屋建筑面積與《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》）記載建筑面積大體相當(dāng)。

4.【對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的假設(shè)】估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)，即能滿足以下條件：

（1）交易雙方自愿地進(jìn)行交易；

（2）交易雙方處于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；

（3）交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；

（4）交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；

（5）不存在買(mǎi)者因特殊興趣而給予附加出價(jià);

5.【估價(jià)對(duì)象為整體房地產(chǎn)中的一部分】估價(jià)對(duì)象應(yīng)享有公共部位的通行權(quán)及水電等共用設(shè)施的使用權(quán)。

（二）特殊類假設(shè)

主要包括未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)等，使用方向及撰寫(xiě)概要如下：

1.【未定事項(xiàng)假設(shè)】應(yīng)說(shuō)明對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率、房屋建成年份等事項(xiàng)所做的合理的、最可能的假定。例如：

（1）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋建成年份】估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》）未記載估價(jià)對(duì)象房屋的建成年份，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地調(diào)查，房屋建成年份為****年，本次估價(jià)房屋建成年份以實(shí)際調(diào)查為準(zhǔn)。

（2）【《房屋所有權(quán)證》未記載房屋合法用途】估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》）未記載估價(jià)對(duì)象的合法用途，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象為**用房，本次估價(jià)設(shè)定房屋合法用途為**。

（3）【未提供容積率】估價(jià)委托人提供的資料未記載估價(jià)對(duì)象的容積率，本次估價(jià)采用的容積率以估價(jià)對(duì)象實(shí)際容積率為準(zhǔn)。

2.【背離事實(shí)假設(shè)】應(yīng)說(shuō)明因估價(jià)目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況所做的與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況不一致的合理假定。例如：

（1）【房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日不一致】本次估價(jià)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為****年**月**日，完成實(shí)地查勘日期為****年**月**日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)與完成實(shí)地查勘日期不一致，本次估價(jià)假定價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。

（2）【被征收房屋已租賃、抵押、查封】本次對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

（3）【被征收房屋區(qū)位、實(shí)物狀況遭破壞需要進(jìn)行征收估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況已遭到破壞，影響了估價(jià)對(duì)象的正常使用，根據(jù)估價(jià)目的，本次估價(jià)不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實(shí)物狀況受到破壞的影響。

（4）【房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)】在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已被人民法院查封（或存在擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款），本次估價(jià)不考慮估價(jià)對(duì)象已被查封因素的影響。

3.【不相一致假設(shè)】應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致，或房屋權(quán)屬證明、土地權(quán)屬證明等資料的權(quán)利人之間不一致，估價(jià)對(duì)象的名稱或地址不一致等情況下，對(duì)估價(jià)所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱地址等的合理假定。

例如：【證載用途不一致】估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》證載土地用途為工業(yè)，《房屋所有權(quán)證》證載房屋用途為工業(yè)、住宅及辦公，經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象房屋實(shí)際作為生產(chǎn)車間及職工宿舍、生產(chǎn)辦公用房，均為工業(yè)生產(chǎn)用途，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象用途以《國(guó)有土地使用證》證載工業(yè)用途為準(zhǔn)。

4.【依據(jù)不足假設(shè)】應(yīng)說(shuō)明在估價(jià)委托人無(wú)法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說(shuō)明及對(duì)相應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。例如：

（1）【不能提供權(quán)屬證明原件】

（2）【不能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部查勘】

二、限制條件撰寫(xiě)概要

估價(jià)報(bào)告使用限制，主要對(duì)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限、使用范圍等的限定，以及說(shuō)明使用報(bào)告時(shí)需注意的其他特殊事項(xiàng)。例如：

（1）【估價(jià)報(bào)告使用期限】本估價(jià)報(bào)告使用期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起為壹年。若報(bào)告使用期限內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或估價(jià)對(duì)象狀況發(fā)生重大變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整或委托估價(jià)機(jī)構(gòu)重新估價(jià)。

（2）【價(jià)值類型限制】估價(jià)結(jié)果為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來(lái)的影響。

（3）【估價(jià)報(bào)告用途限制】本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為**，按照既定目的提供給估價(jià)委托人使用，若改變估價(jià)目的及使用條件，需向本公司咨詢后作必要調(diào)整甚至重新估價(jià)。

（4）【報(bào)告分類使用限制】本估價(jià)報(bào)告分為“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”和“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分。“估價(jià)結(jié)果報(bào)告”提供給估價(jià)委托人，“估價(jià)技術(shù)報(bào)告”根據(jù)有關(guān)規(guī)定由估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔并在**時(shí)提供給**。

（5）【報(bào)告內(nèi)容采用限制】未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本估價(jià)報(bào)告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開(kāi)發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，亦不得以其他任何方式公開(kāi)發(fā)表。

（6）【其他特殊使用提示】（根據(jù)估價(jià)目的及房地產(chǎn)狀況等，對(duì)使用報(bào)告時(shí)需注意的其他特殊事項(xiàng)進(jìn)行提示）

三、注意事項(xiàng)

（一）估價(jià)假設(shè)和限制條件應(yīng)符合“必要、充分、合理、有依據(jù)”的要求，做到“無(wú)關(guān)必舍，應(yīng)有必全”。

（二）估價(jià)假設(shè)、限制條件、估價(jià)師聲明三部分要界定清楚，不得混淆使用。

（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件撰寫(xiě)概要為提示性內(nèi)容，不宜簡(jiǎn)單照搬采用，應(yīng)注意適用性及針對(duì)性。

（四）因部分早期頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》記載信息缺失，此類房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)特別予以關(guān)注。

（五）當(dāng)無(wú)某項(xiàng)假設(shè)時(shí)，該項(xiàng)假設(shè)暫不作為報(bào)告內(nèi)容。如果《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)》明確要求每項(xiàng)假設(shè)均作為報(bào)告內(nèi)容時(shí)，按評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求撰寫(xiě)。