自2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”），現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)等納稅人由原來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅，涉及稅制轉(zhuǎn)換和政策調(diào)整，較為復(fù)雜。“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中做好銜接，現(xiàn)將“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題總結(jié)如下，供參考。

一、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值內(nèi)涵的影響

（一）對(duì)市場(chǎng)價(jià)格內(nèi)涵的影響

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格，交易價(jià)格為包括增值稅的交易價(jià)格。

房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果中是否包增值稅。

（二）對(duì)抵押凈值內(nèi)涵的影響

抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。此稅金包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所計(jì)算的增值稅稅額。

二、對(duì)估價(jià)假設(shè)和限制條件的影響

在估價(jià)計(jì)算過(guò)程中，對(duì)增值稅的計(jì)算選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法，其計(jì)稅方法的選擇依據(jù)和理由，需根據(jù)必要性原則在估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中進(jìn)行說(shuō)明。

三、比較法估價(jià)測(cè)算問(wèn)題

（一）對(duì)交易實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)計(jì)算時(shí)，應(yīng)弄清成交價(jià)格內(nèi)涵，關(guān)注賣(mài)方應(yīng)納增值稅的是否存在轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題；同時(shí)，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，買(mǎi)方應(yīng)納契稅計(jì)征時(shí)的成交價(jià)格不含增值稅。

免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（二）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算

在計(jì)算轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅時(shí)要區(qū)分是否為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目；區(qū)分一般納人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動(dòng)產(chǎn)日期等問(wèn)題。

1. 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算（不適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）

（1）一般納稅人

轉(zhuǎn)讓2016年4月30前不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

公式1：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5﹪）×5﹪

公式2：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪

一般計(jì)稅方法：

公式3：一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式

銷項(xiàng)稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11﹪）×11﹪

（2）小規(guī)模納稅人（個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房除外）

公式4：適用于小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 - 不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5﹪）×5﹪

公式5：適用小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪

（3）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住宅     

公式6：適用于個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售

應(yīng)納增值稅=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪

2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)算

（1）一般納稅人

公式7：一般計(jì)稅方法

應(yīng)納銷項(xiàng)稅額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11﹪）×11﹪；

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

公式8：房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選用的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪；

（2）小規(guī)模納稅人

公式9：小規(guī)模納稅人，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

應(yīng)納稅額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5﹪）×5﹪；

四、收益法估價(jià)測(cè)算問(wèn)題

（一）計(jì)算出租型房地產(chǎn)的租賃收入時(shí)，應(yīng)關(guān)注租金價(jià)格的內(nèi)涵，并與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算相吻合。

（二）房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅，個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

（三）以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得不動(dòng)產(chǎn)增值稅計(jì)算

1. 一般納稅人

出租2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

公式10：適用出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪；

一般計(jì)稅方法：

公式11：一般計(jì)稅方法銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式

銷項(xiàng)稅額=含稅租賃收入÷（1+11﹪）×11﹪；

2. 小規(guī)模納稅人

公式12：（適用出租除住房以外的不動(dòng)產(chǎn)）

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪

公式13：適用個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×1.5﹪

公式14：適用單位出租住房

應(yīng)納稅額=含稅租賃收入÷（1+5﹪）×5﹪

五、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)測(cè)算問(wèn)題

運(yùn)用成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，銷售稅費(fèi)中包含增值稅，應(yīng)關(guān)注計(jì)稅適用前提及計(jì)稅方式的變化。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為繳納增值稅情況下的利潤(rùn)。

六、估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)注意的其他問(wèn)題

（一）在估價(jià)過(guò)程中，要準(zhǔn)確判定屬于一般納稅人、小規(guī)模納稅人等。要區(qū)分增值稅銷項(xiàng)稅額、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額、增值稅應(yīng)納稅額，根據(jù)具體情況確定如何計(jì)算使用。要準(zhǔn)確表達(dá)適用增值稅率、征收率等概念。

（二）“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)及建筑成本、房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)水平等有可能發(fā)生變化，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師要做好市場(chǎng)調(diào)研工作，及時(shí)更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、計(jì)算參數(shù)等技術(shù)資料。

（三）增值稅的計(jì)算比原營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算相對(duì)復(fù)雜，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)內(nèi)容并及時(shí)關(guān)注最新信息，防止漏算、錯(cuò)算。

（四）全省各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在使用本技術(shù)指引中，如遇其他特殊情況，應(yīng)及時(shí)向協(xié)會(huì)反饋意見(jiàn)。

（五）該指引自2016年5月1日起執(zhí)行。

                              2016年4月30日