報(bào)酬率或資本化率是房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中的重要參數(shù)之一，對(duì)收益法估價(jià)結(jié)果影響甚大。估價(jià)實(shí)踐中，報(bào)酬率或資本化率過(guò)低、過(guò)高現(xiàn)象一直存在，取值過(guò)程不規(guī)范、隨意性大的問(wèn)題往往使房地產(chǎn)估價(jià)師產(chǎn)生困惑。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，一般情況下，宜采用累加法及市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率或資本化率。

一、累加法

以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率選用中國(guó)人民銀行公布的同時(shí)期一年定期存款年利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償。

提示：

1．報(bào)酬率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同時(shí)期五年期存款年利率；有長(zhǎng)期國(guó)債年利率的，不低于房地產(chǎn)收益年限相似年期的國(guó)債年利率。

2. 存款利率市場(chǎng)化后，應(yīng)考慮存款利率浮動(dòng)因素的影響，可采用同時(shí)期一年定期存款實(shí)際平均利率為安全利率。

3. 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合當(dāng)時(shí)的貨幣政策綜合確定；貨幣政策分從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度穩(wěn)健、寬松五個(gè)檔次，應(yīng)以近幾年穩(wěn)健貨幣政策時(shí)期的利率為參考，短期從緊、寬松貨幣政策時(shí)，考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的幅度，使報(bào)酬率相對(duì)穩(wěn)定。貨幣政策是漸進(jìn)的，應(yīng)先判斷貨幣政策走向。

4．從用途上分，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值自低到高的順序是工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)；從檔次上分，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值自低到高的順序是：住宅（低檔、中檔、高檔）、寫字樓（丙級(jí)、乙級(jí)、甲級(jí)）、商業(yè)（小區(qū)級(jí)、區(qū)級(jí)、市級(jí)）。

二、市場(chǎng)提取法

選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求取報(bào)酬率或資本化率。

提示：

1．求取報(bào)酬率的方程一般為不易解方程，在無(wú)計(jì)算軟件的情況下，須多次試算并利用線性內(nèi)插法近似求取。

2．多個(gè)可比實(shí)例求取的報(bào)酬率綜合為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率時(shí)，應(yīng)分別根據(jù)房地產(chǎn)的可比性及交易雙方的預(yù)期心態(tài)等，采用加權(quán)算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，如認(rèn)為無(wú)差別，權(quán)重相同。

3．對(duì)求取的報(bào)酬率要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，當(dāng)未來(lái)類似收益性房地產(chǎn)收益與可比實(shí)例交易時(shí)的狀況相比，收益風(fēng)險(xiǎn)有降低的趨勢(shì)時(shí)，報(bào)酬率可適當(dāng)下調(diào)，反之亦然。

4．如求取的報(bào)酬率低于同時(shí)期中國(guó)人民銀行公布的五年期存款年利率或類似收益年限的長(zhǎng)期國(guó)債年利率，說(shuō)明類似房地產(chǎn)租售比失調(diào)，房地產(chǎn)投機(jī)成分較大，除投資咨詢性估價(jià)報(bào)告外，不再選用市場(chǎng)提取法確定報(bào)酬率或資本化率。